La divisione ereditaria di un immobile abusivo

Con la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n.25021/19, è stato chiaramente affermato come le divisioni ereditarie hanno sì efficacia retroattiva ex art. 757 cc, ma che la loro natura è costitutiva, e non meramente dichiarativa, come sostenuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza tradizionali. Al pari di qualsiasi contratto traslativo, gli atti di divisione ereditaria producono l’effetto di modificare la sfera giuridica delle parti, e, dunque, hanno innegabile effetto costitutivo.

Inoltre, è stato affermato come la natura giuridica dei menzionati atti sia di inter vivos e non mortis causa; ciò comporta sul piano pratico, la loro assoggettabilità alla normativa urbanistica, in particolar modo agli artt. 40 L.47/85 e 46 del d.p.r. 380/2001, i quali prevedono che, a pena di nullità gli atti tra vivi debbano contenere gli estremi del permesso a costruire o del permesso in sanatoria.

Infatti, il contratto di divisione produce i suoi effetti indipendentemente dalla morte del de cuius, che costituisce solo un evento del passato. I suoi effetti giuridici si sono già esauriti con la nascita della comunione ereditaria. Gli effetti della divisione, invece, si sono prodotti immediatamente al momento dello scambio dei consensi tra gli eredi. L’unica volontà rilevante è quella di costoro.

Con l’accettazione dell’eredità si è concluso il fenomeno successorio, le vicende negoziali susseguenti, come appunto la divisione, risultano estranee allo stesso. Persino l’accettazione dell’eredità, atto necessario all’istaurarsi della comunione, non rientra nell’alveo dei negozi mortis causa.

Sicchè, le Sezioni Unite hanno optato per la durezza nei confronti dell’annoso problema dell’abusivismo edilizio. Opinando diversamente dalla ricostruzione operata, infatti, la normativa edile ne rimarrebbe gravemente depotenziata. In detto contesto, il giudice adito a seguito della proposizione di una domanda di divisione ereditaria non potrà esprimersi favorevolmente in presenza di un immobile abusivo, o mancante della documentazione attestante la sua regolarità edile.

Pertanto, si potrà ottenere una pronuncia sulla chiesta divisione solo escludendo gli immobili non regolari. La regolarità edilizia costituisce una condizione dell’azione ex art. 713 cc., e, come tale, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio .

Qualora, infine, vi fosse un coerede in disaccordo con la detta divisione parziale, che esclude, cioè, l’immobile abusivo, ciò non sarebbe ostativo alla domanda giudiziale di divisione, in quanto prevarrebbe unicamente il dettato del d.p.r. 380/2001 e della L.47/85. Del resto, la limitazione del diritto del coerede dissenziente sarebbe minima, e non coinvolgerebbe gli altri beni.