Usucapione di immobile non accatastato

La mancanza di concessione edilizia non può costituire impedimento all’acquisto per usucapione, in presenza dei presupposti di cui all’art. 1158 c.c. e, cioè, del possesso ultraventennale della costruzione, con opere, quindi, visibili e permanenti, in presenza, inoltre, di un possesso continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità. […].

Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene per esempio al rispetto della disciplina delle distanze le cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d’altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico tra l’amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione.

Consegue che la mancanza di detto provvedimento autorizzativo non può neppure incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem”, in linea, fra l’altro, con la sentenza di questa Corte n. 594/1990 , laddove si afferma che l’esecuzione di una costruzione in violazione delle norme edilizie dà luogo ad un illecito permanente e la cessazione della permanenza è determinata, fra le altre cause, dal decorso del termine ventennale utile per l’usucapione del diritto di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trova.

Conformemente a tale precedente giurisprudenziale, in più recenti pronunce di questa sezione è stato affermato il principio che, in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile anche l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle de regolamenti e degli strumenti urbanistici”


In tal senso, cfr. Cass. Civ., 18 febbraio 2013, n. 3979 Cass. Civ., Sez. II, 19 dicembre 2012, n. 23452.

Tuttavia, il decorso del tempo non determina la consumazione del potere sanzionatorio in capo all’ente comunale, in presenza di un illecito permanente, qual è un abuso edilizio. (cfr. T.a.r. Lazio, Roma, 24 marzo 2011, n. 2606. )

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27 Responses

  1. Giuseppe ha detto:

    Buongiorno, si può esercitare il diritto di usocapione su un immobile vacante, con regolari allacci di luce e gas e telefono? ,Il bene non è censito ma rientra in una particella di proprietà del comune o del demanio. lo stabile risulta essere occupato dal 1994.
    Se così fosse la.contattero’ per ulteriori approfondimenti in materia
    Grazie mille

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno, i beni demaniali, a differenza di quelli privati, a norma dell’art. 823 cc sono inalienabili, e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano. Ne consegue che non possono formare oggetto di negozi traslativi o costituivi di diritti reali, di diritti in favore di terzi, non sono sottoponibili a procedure civilistiche di espropriazione coattiva e non possono formare oggetto di usucapione. Gli unici rapporti giuridici che possono essere costituiti con soggetti privati presuppongono il ricorso allo strumento della concessione.

  2. Thatiana D Lafratta ha detto:

    Buongiorno, sto acquistando un immobile in condizioni da ristrutturare completamente. Sotto lo stesso tetto ci sono 2 locali non accatastati non facenti parte del mappale planimetria in mio possesso.
    In realtà stiamo cercando di capire di chi siano per vedere se riesco ad acquistarli. Questi 2 locali anch’essi in pessimo stato di abbandono, sono appunto sotto lo stesso tetto che io andrò a ristrutturare. Atti notaio difficili da reperire nonché di almeno 40 anni fa e non sono accatastati. Potrei avere qualche chance di avere diritto su questi 2 locali?

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno,il notaio non può procedere con il cd. rogito di un immobile la cui situazione al catasto non corrisponde a quella reale. Al venditore è infatti richiesto, al momento della transazione, una dichiarazione formale di tale conformità. Se questa manca, deve regolarizzarla prima di vendere l’immobile. L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha precisato che quando
      la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell’immobile, l’intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata. Questo sia che si tratti di una difformità originaria, cioè dovuta a un’errata rappresentazione nella planimetria depositata in precedenza, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente, e non comunicate al catasto. Pertanto, nel suo caso dapprima va individuato il proprietario dei due locali non accatastati, che dovrà curarne il corretto accatastamento. Successivamente si potrà concludere legittimamente un contratto di compravendita avente a oggetto, qualora lei sia interessata, anche i due locati in questione.

  3. Massimiliano ha detto:

    Buongiorno,
    All’inizio della via dove abito è presente un box/magazzino, costruito insieme al vicino rifugio antiaereo poi diventato un tunnel stradale carrabile.
    Questo “immobile” è in realtà uno scavo nel terrapieno sottostante un’altra strada comunale soprastante.
    Confrontandomi con gli uffici preposti è risultato che tale immobile non risulta parte di nessuna particella catastale, non risulta parte del demanio, non risulta esistente a livello toponomastico e non compare nel sedime della soprastante Via. L’immobile non risulta quindi censito in nessun modo e risulta totalmente privo di proprietario, con l’ipotesi più probabile di un errore al momento della registrazione della galleria antiaerea che ha fatto “scomparire” quest’area dopo la guerra con il passaggio del tunnel adiacente da bunker a strada carrabile.

    Nessuno ha saputo indicarmi un modo per poter chiedere la concessione o per poter acquistare questo immobile. Che lei sappia ci sono modi per intervenire in una situazione come questa e ottenere il diritto alla proprietà del bene in oggetto e/o al suo uso?

    Distinti saluti,

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buon pomeriggio,
      dagli scarni dati forniti, l’immobile potrebbe appartenere al Comune, visto che è sottostante una strada comunale. Tuttavia, le consiglierei di interessare l’Ufficio tecnico e il Genio Civile del suo Comune con un’istanza volta a far prendere conoscenza dello stato dei luoghi e a registrare il bene presso il Catasto. E’ necessaria una risposta formale sul punto, in quanto i beni demaniali non sono usucapibili, quelli privati sì. Pertanto, se il Comune dichiara formalmente che il bene non appartiene allo Stato nè ad altro ente pubblico si potrebbe procedere con l’usucapione preceduta a sua volta da un regolare accatastamento che dovrebbe curare lei, se interessato. Altrimenti in futuro non potrebbe alienarlo, se volesse.

  4. Domenico Solito ha detto:

    Buonasera, posseggo da oltre 50 anni un sottotetto con relativo terrazzo, di un palazzo nel quale ci ho abitato per 30. L’accesso di questo sottotetto, si ha dalla rampa delle scale che porta ai piani e ai relativi appartamenti, quindi condominiale. l’accesso è stato sempre e lo è ancora oggi di mia esclusiva accessibilità e chiuso da porta con sopra il mio nome. Trovandoci in un immobile della fine 800 primi 900 i sottotetti non sono accatastati ne risultano da qualsivoglia documento. Che lei sappia e possibile usucapirlo e accatastarlo seppur come deposito o altro. Distinti saluti, Domenico

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno, come le ho già anticipato, il bene andrebbe prima accatastato e poi si potrebbe procedere instaurando un giudizio di accertamento di avvenuta usucapione, o, in alternativa, una mediazione, di natura stragiudiziale e con costi e tempi più ridotti. Dal settembre 2013, infatti, il “decreto del fare” ha reso possibile far trascrivere l’usucapione di un immobile anche tramite un cosiddetto “negozio di accertamento”, ovvero un accordo fra tutte le parti interessate, in questo caso i condomini, che “accerta” l’intervenuta usucapione del bene.
      Quanto alla prima ipotesi, ossia al giudizio innanzi al tribunale del luogo in cui è sito l’immobile, è necessario precisare che non è possibile usucapire un bene condominiale dimostrandone semplicemente il possesso, ma è necessario fornire la prova di un possesso esclusivo, che si protrae per più di vent’anni in modo pacifico e ininterrotto, creando così i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino, cioè lei, che usi la cosa comune in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione attraverso una attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui. Grava su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene l’onere della relativa prova.
      In tal senso, di recente si è espresso il Tribunale di Roma, Sezione civile, con la Sentenza del 12 maggio 2021, n. 8317, e anche la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 26691 del 24.11.2020
      Da ciò che mi ha scritto l’apposizione di una serratura dotata di chiavi in suo esclusivo possesso e la mancata contestazione da parte degli altri condomini per oltre 20 anni potrebbe essere sufficienti a far dichiarare l’usucapione in suo favore.

  5. Mario ha detto:

    Buongiorno, ho il possesso di un intero stabile del 1500 ca. in un centro storico, ci abito dal 1983 anno in cui mio padre acquisto’ alcuni subalterni. Nel 2010 la proprieta’ e’ stata trasferita per succesione mortis causa agli eredi tra cui io, mia madre e mio fratello. Ci siamo dunque accorti che due vani del medesimo palazzo non sono mai stati accatastati. Si potrebbe procedere secondo voi con una pratica di usucapione (anche solo a nome di mia madre) per possesso ultraventennale continuo e non interrotto?
    grazie

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buon pomeriggio,
      andrebbe prima accatastato ciò che non lo è, poi procedere con l’accertamento dell’usucapione anche con il meccanismo della mediazione, che ha costi e velocità (visto che sostanzialmente gli aventi diritto sarebbero tutti concordi, da quello che scrive) interessanti e vantaggiosi. Coinvolgerei un architetto o un geometra esperti di accatastamento di immobili storici, ove dovessero sorgere problemi circa eventuali vincoli architettonici o culturali ricadenti sull’immobile o a causa della presenza dello stesso in un centro storico.

  6. Alessandra ha detto:

    Buongiorno
    4 anni fa ho acquistato un appartamento che ha una cantina di pertinenza
    Questa non è segnata né in planimetria né nell’atto di compravendita
    Adesso arriva un signore che sostiene che questa cantina sia sua anche se nel suo atto non è scritto il numero della stessa ma egli sostiene di aver trovato l’atto del vecchio proprietario dove indica espressamente il numero della cantina
    Come posso comportarmi?

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buona sera,mi farei mostrare l’atto di compravendita vantato da questo signore e controllerei la veridicità con i dati catastali. Inoltre, verificherei se non si sia compiuta l’usucapione della cantina.

  7. Gianluca ha detto:

    Buongiorno, nel 1970, mio padre, ora deceduto, acquistò un terreno agricolo, con autonoma particella, su cui insistevano due immobili rurali non accatastati censiti al Catasto Terreni ed aventi autonoma particella diversa da quella del terreno. Volendoli ristrutturare, ci siamo accorti dopo la successione ereditaria, che quei due immobili rurali, che pensavamo essere nostri, anche perché sempre usati e manutenuti da noi, sono intestati a persone che gli hanno ereditati e che sono decedute da moltissimi anni, forse anche prima del 1970, visto che sulle visure catastali non è riportato neanche il relativo codice fiscale. Abbiamo cercato di risalire ad eventuali eredi, ma non è stato possibile, come certificato da apposita relazione notarile. Non c’è alcun accesso a tali immobili se non il terreno di mio padre, che a noi aveva sempre detto fossero i nostri. Nell’atto di compravendita di mio padre non si fa riferimento alcuno né a detti immobili, né alle relative particelle, né tanto meno gli intestatari vengono indicati come confinanti, come invece avviene per gli altri confinanti, sembrerebbe quasi che l’allora Notaio non sapesse della presenza di tali immobili. Adesso come possiamo fare per poterli usucapire e ristrutturarli? Ci sono metodi alternativi all’usucapione per velocizzare i termini? grazie mille.

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno, le rispondo con un’ultimissima sentenza della Cassazione: #Cassazione, #civile, #Ordinanza|15 febbraio 2022| n. 4931.

      Ai fini della #prova degli elementi costitutivi dell’#usucapione, la coltivazione del fondo non è sufficiente, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta “uti dominus”; l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso.
      Purtroppo non esistono “vie brevi”, quindi bisognerà procedere con un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione.

  8. Corrado Lòfari ha detto:

    I miei più vivi complimenti all’Avv. Raffaella Mongino, per le di Lei dotte e preziose risposte a tutti i quesiti che Le sono stati posti. Avv.Corrado Lòfari.

  9. Alessia ha detto:

    Buonasera Avvocato,
    mio padre ha il possesso esclusivo da circa 30 anni di un lotto di terreno su cui però ha costruito un immobile abusivo.
    Ha acquistato il terreno tanti anni fa ma non ha mai fatto l’atto notarile. Oggi gli eredi del vecchio proprietario del terreno sono disponibili a riconoscere la proprietà esclusiva di mio padre, anche perchè non vogliono problemi con l’immobile abusivo.
    Il Notaio però non vuole stipulare l’atto perchè l’immobile è abusivo.
    Possiamo fare una mediazione e trascrivere il verbale con cui mio padre acquista per usucapione il terreno (e anche l’immobile?)?
    Grazie

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buona sera,
      in virtù del decreto legge n. 69/2013, che ha aggiunto il numero 12-bis all’articolo 2643 del c.c., oggi è possibile usucapire un bene ricorrendo alla mediazione; anzi, nella situazione che mi ha descritto è la soluzione ideale e più economica, visto l’accordo tra le parti. Le preciso che a tal fine è necessario presentare, con l’assistenza di un avvocato, un’istanza presso un Organismo di mediazione competente territorialmente (in genere ve n’è uno in ogni tribunale) il quale, ricevuta l’istanza, fissa il primo incontro di mediazione entro 30 giorni: in tale sede, le parti potranno decidere se procedere con il tentativo di accordo bonario o adire il Tribunale.
      L’eventuale verbale di accordo raggiunto in mediazione, sottoscritto dalle parti, dai rispettivi Avvocati e dal Mediatore, è titolo esecutivo, non occorre, pertanto, l’omologa del Giudice.
      L’accertata usucapione va, tuttavia, trascritta presso la Conservatoria e, a tal fine, è indispensabile l’intervento di un notaio che autentichi le firme apposte al verbale di mediazione. La figura del notaio è fondamentale, in quanto è colui che si occupa, altresì, della registrazione e della trascrizione dell’accordo di mediazione.
      E’, inoltre, possibile, se la soglia dei redditi lo consente, accedere al patrocinio a spese dello Stato.

      • Alessia ha detto:

        Grazie davvero, è stata chiarissima.
        Ma con l’usucapione acquista la proprietà anche dell’immobile abusivo o solo del terreno?

  10. Cristiano ha detto:

    Buongiorno Avvocato,

    ho letto il Suo articolo; a riguardo Le chiedo gentilmente quanto segue.
    Se, come probabile accada in caso venga fatto valere l’usucapione di un immobile che non rispetta le distanze legali dal vicinato, il vicinato provvede a quel punto a fare esposto in Comune per l’abusività dell’immobile nell’intento di indurre il Comune a disporne la demolizione, l’Ente comunale a quel punto sarebbe obbligato a procedere d’ufficio per verificare l’assenza di titolo edilizio dello stesso immobile oppure la circostanza è suscettibile di valutazione sul procedere o meno sulla base del singolo caso (nella circostanza parliamo di un capanno per gli attrezzi per l’orto di 10mq scarsi)? Posto che l’unica irregolarità del manufatto stesso possa indicarsi nel mancato rispetto delle distanze legali ( “sanate” con l’usucapione), sarebbe possibile regolarizzare a quel punto l’immobile dal pv urbanistico e catastale?

    Grazie in anticipo per la Sua risposta.

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno,
      il Comune dovrebbe procedere alla verifica ,sì, della eventuale abusività, tuttavia occorrono alcune precisazioni che forse possono interessare al suo caso. Posto che non conosco nei dettagli la situazione che la interessa, la Cassazione civile sez. II, con sentenza del 06/06/2022, n.18021, ha stabilito che “In materia di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della violazione di distanze, mentre incombe sul convenuto, che deduca di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente in loco, l’onere di dimostrare gli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire, nella specie, la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione nonché la circostanza dell’assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura”.
      Inoltre, tenga conto che:” I poteri inerenti al diritto di proprietà, incluso quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell’usucapione del diritto a mantenere la costruzione di distanza inferiore a quella legale: ne consegue che anche la domanda volta ad ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile” (Cfr. Cassazione civile sez. II, 31/05/2021, n.15142).
      Quindi, il mancato rispetto delle distanze legali non viene sanato grazie all’usucapione, tuttavia se lei dimostra di aver ricostruito un immobile insistente sulla stessa posizione e gli elementi costitutivi dell’usucapione, potrà non dover abbattere il manufatto.
      Oltre alla tutela in forma specifica, ossia il ripristino dello stato dei luoghi, però vi è quella per equivalente, ovvero il risarcimento del danno, che si cumula alla prima (cfr. Cass., sent. n. 18220 del 2 settembre 2020). Quindi, potrebbe essere condannato a ristorare i danni al suo vicino, senza che questi sia costretto a una specifica attività probatoria circa la lesione del suo diritto di proprietà.

  11. Mariano ha detto:

    Buongiorno, ho un quesito a cui non riesco a trovare risposta nelle varie ricerche fatte. Sto per partecipare a un asta di un immobile, dal catasto risulta un pezzo di giardino (115 mq) di pertinenza che secondo la perizia fatta, è in uso e possesso di terzi. La mia domanda è: una volta che acquisto l’immobile, questo pezzo di giardino,che fa parte dell’immobile secondo il catasto, diventa di mia proprietà oppure resta in uso al vicino confinante? Premessa, non si sa da quanto tempo tale giardino è in suo possesso. Grazie

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno,
      se la porzione di giardino in questione rientra nel compendio venduto all’asta, secondo la stima necessariamente allegata agli atti di gara, esso è ricompreso nella sua eventuale aggiudicazione. Tuttavia, il problema da quanto scrive è in altri termini: da quanto tempo i vicini posseggono il terreno? a che titolo, cioè come meri detentori o come “proprietari”? Ossia è da verificare se ci sono i requisiti per l’usucapione, oltre ovviamente e praticamente capire quanto “litigiosi” siano i confinanti. E’, dunque, da valutare adeguatamente la convenienza di partecipare all’asta.

  12. Davide ha detto:

    Salve, è possibile procedere con l’usucapione tra fratelli (con possesso anteriore al 20ennio), già in comune accordo con la mediazione, di un immobile che risulta essersi allargato abusivamente in una particella confinante intestata a terzi, a sua volta in possesso anteriormente al ventennio? Ovvero, l’immobile regolare corrisponde ad una particella di proprietà di uno dei fratelli, che l’altro fratello, essendo residente ed essendosi occupato della manutenzione da oltre 20 anni, vorrebbe usucapire, con il tacito assenso dell’altro fratello. Questo immobile eccede dalla sua particella sopra un’altra particella intestata a terzi, si presume per errore notarile dell’epoca (anni 30), questa eccedenza che corrisponde ad una stanza pt e terrazzo p1 non risulta né al comune né al catasto, di fatto è abusiva. Pertanto vorrei capire se si può usucapire e se il problema sarà anch’esso usucapito o rimarrà in capo al fratello attualmente proprietario

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buongiorno,
      dai pochi dati forniti, le posso rispondere che l’immobile in questione potrebbe essere usucapito; quanto alla porzione “intestata a terzi”, questa dovrebbe essere prima accatastata, e poi si potrebbe procedere con l’accertamento dell’avvenuto usucapione. Non è detto che il terzo non sia interessato a fare opposizione.

  13. Valeriano ha detto:

    Buongiorno, ho acquistato un appartamento con atto del febbraio 2021, premetto che tale appartamento e’ stato costruito dal 1981 senza essere mai stato modificato. Prima di procedere all’atto abbiamo notato che c’erano delle difformità sulle tramezzature interne quindi l’agenzia e il proprietario si sono attivati con un loro tecnico di fiducia per sistemare la cosa catastalmente. Dopo qualche tempo dal rogito il vicino di appartamento (acquistato un anno prima da me) sostiene che il muro di confine tra gli appartamenti sia spostato sulla sua proprietà per circa 40/50 cm. Dopo aver fatto le dovute verifiche ho riscontrato la veridicità della situazione. Come devo comportarmi??? Questa porzione di proprietà può ritenersi usucapita????

    • Raffaella Mangino ha detto:

      Buona sera, da quello che scrive sembra che si sia compiuta l’usucapione già a vantaggio a favore del venditore del suo attuale appartamento. Tuttavia, occorrerebbe verificare se sono trascorsi, appunto, vent’anni e farlo dichiarare giudizialmente. Per gli acquisti a non domino, cioè da chi non è il proprietario, come nel suo caso, di una porzione di immobile, il termine è ridotto a dieci anni. Detto termine non è ancora compiuto a suo vantaggio, visto che il suo acquisto risale al 2021. Pertanto, è colui che le ha venduto l’appartamento che può sostenere di aver usucapito il bene, sempre se sono trascorsi vent’anni.

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